不動産屋開業ブログ

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不動産屋を開業してみて4年ほどたちました。
開業前の業界経験は2年間の賃貸営業だけでしたが、意外と何とかなるもんだな、というのが実感です。
賃貸から始め、リフォーム、保険の取次ぎや売買、競売、大家業と規模が徐々に大きくなっています。
自社所有物件を10棟100部屋所有するところで、社員1名パート3名の私の経営の第一段階は区切りだと思っています。

特に開業をしてよかったと思う点は、独立するというのは非常に勉強になる、ということ。
私の実感としては、サラリーマンを4年経験するのと自分で2年会社を経営するのでは、業界の知識、後に引けないという心構え、物事を総合的に考える思考力、など身につけられるものは段違いだということです。
もちろん、開業した方が身につくということですよ。

まあ、開業すると日々必死でそんなこと考えている間もない、というのが本音ですが。

私が最初一番不安だったのが不動産の「知識」に関してです。
賃貸営業は2年間経験していたので、それなりに業務をこなすことはできましたが、売買など一度もやったことがないのです。
こんな状態で家を買いたい、というお客さんが現れたら、開業したばっかりのあなたならどうしますか？

私は即効知り合いの業者に頼みました（笑）。何か失敗があったら怖いですから。
紹介料などをいただく代わりにいろいろと教えてもらいながら、売買のお客さんが来た6人目から自分でやってみました。
不動産の業界団体には取引の注意事項をまとめたマニュアルなどもありますし、市販の本などもたくさん買いました。
要するに法律上定められた事柄をしっかり守り、書いての立場に立って不安な部分をすべて取り除くことができればトラブルにはならない、ということです。

「最初は何もない、不安だ」←自信がないのでお客さんから見ても不安

これはしょうがないことです。
私は自分を大きく見せたり、はったりをかますのが得意でないために、「人が少なくて賃貸メインで今はやっています」とはっきり伝えて、それでも繋がってくれるお客さんだけで経験をつみました。

たくさんの本を読み知識を蓄え、実践し自信をつける。

何をするにしても共通かもしれませんが、一番大事なことは非常にシンプルですね。





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不動産業を開業するに当たって、どんな地域をどんな業態で、どのように攻めていくかという経営戦略は非常に重要です。

私も開業前にいろいろと調べたのですが、不動産会社が新規に開業してどのようにすべきかという戦略を体系だてて書いてある本は「本村靖夫」先生の書籍くらいしかありませんでした。

本村先生は、九州でご自身の不動産会社を経営し、地域密着で成功されているので非常に参考になる戦略が書かれています。

もともとマーケティングに精通していたようで、会社員時代に勉強した事を独立して不動産業界で試したところ、非常にうまくいったことから、全国の新規開業者、既存の不動産会社に対して不動産業のノウハウを提供するようになったそうです。

本村先生の書籍はたくさん出ているのですが、戦略としては非常にシンプルです。

・自社の商圏をきちんと決める。
・商圏の中で一番になる。

この二つが大原則で、これを達成するために

・商圏内の物件をすべてレインズから取り込み、広告をまく。

この作業を徹底しなさい、という事です。

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まあ、実際にこの本の通りに進めては見たものの、途中で止めてしまった会社さんのブログなどがたくさんありますが、徹底してやり続ければ間違いなく効果は出る方法です。

私は本村先生のメソッドが一番わかりやすく、実践しやすく、実際に結果も出ましたが、他に不動産会社経営の良い参考書が見つかれば、また紹介したいと思います。  

不動産業と他の業種を比べた場合のメリットといえば、他社の客付け可能物件が既に大量にあるので、仲介専門で行くなら新たな仕入れをすることなく営業に徹することができる、ということがあります。

これが飲食店や物販なら、まず物を仕入れるためのお金がかかり、もし売れないとなると損になってしまうのに対し、不動産仲介は売れないからといって損になることはありません。

これは、広告費や家賃、人件費などの固定費を抜けば大きな支出がないからです。

一見リスクの少ない不動産仲介業ではありますが、仲介といえども大きな金額の動く取引です。
契約日当日になってキャンセルになってしまうようなことはザラにあります。

また、手付金が数百万になることケースも数多くあり、担当の営業マンがそのまま消えてしまった、などという信じられない話が結構あります。

不動産業においては、金額が大きい分「信頼関係」がものを言う世界ですが、実際にその「信頼関係」を築いていくのは（オーナーとの関係、従業員との関係、取引業者との関係）なかなか一朝一夕にはいかないものです。  

不動産屋を開業するには1000万円という保証金を供託所に納めなければならないのですが、保証協会に加入すればそれが60万円になります。
実際に1000万円というのは開業時には大きな負担となるので保証協会に加入する方の方が多いです。

保証協会には二つあり

・全日本不動産協会
・全国宅地建物取引業協会

どちらに加入するかは自由ですが、特に内容の違いなどはないので、入会金諸費用が安い方を選べばよいと思います。


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不動産屋はヤクザ、暴力団と関係があると考えている人が多いかと思います。
私も、業界のことが全くわからない大学生のときに、銀行に就職した友達に不動産業界に良くという話をすると、

「不動産業界は暴力なんて日常茶飯事の世界だからやめたほうが良いよ」

と言われました。
何でもその友人の親が銀行員でそういうアドバイスをくれたとか。

一応、その後不動産業界に入って5年目になりますが、暴力は受けたことありません(笑)。
不動産業者は胡散臭いというイメージはお客さんと接していると日々感じることではありますが。

宅建業法と言う法律で不動産会社の要件が厳しく決まっていますので、悪いことをするとすぐに警察に目をつけられる業界でもあるので、イメージほど胡散臭いことはない世界だと思っています。

ですが、どんな商売でも扱う金額が大きくなってくるとヤクザ、暴力団が絡んでくることがありますので（飲食業、自動車販売業では経験済み）、不動産業でも大きな取引に関しては気をつけたほうが良いでしょう。



不動産投資大百科

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不動産投資をやっている人に向けた情報ですが、不動産業者がどういった考えで動いているのかが良くわかります。
商談中の人は、営業マンの裏の心理がわかるようになりますので、とても面白いと思いますよ。  

開業をする際には法人ではなく個人事業主でも、不動産業を始めることができます。
どうしても最初は意気込んでいますので、まずは会社を作って勢いをつけて営業したいという気持ちも分かりますが、私の経験上、半年間個人事業で営業して、先のイメージがついた時点で法人化するのでも十分間に合います。

一人身で捨てるものが何もない人はイケイケどんどんで進みましょう。
20代30代であれば素寒貧になっても復活できます。

家族もちの方であれば、常に先のイメージをしておくことが一番です。
あなたにとっては、家族という一番重要なものがありますので。
理想は家族皆が経営に参加できるような不動産会社はいざという時に強いです。
意外と不動産会社は女社長が多い業界ですから。  

不動産会社の開業資金といえば様様ではありますが、自分ひとりで始める場合は300万円で十分可能です。

当然、それには生活費は含まれていないので、まずは300万円ためて日本政策金融公庫等の新規開業融資を受ける、といった道が元手のない人間にとっては一番の近道だったりします。

少ない資金で開業した場合は、よほどの経験や特殊なスキルのある人でない限り、不安で押しつぶされそうになってしまう日々が1年間～3年間くらいは続くとは思いますが、それも独立開業に生きがいを感じるひとであれば問題ありません。

いっぱい儲かって、たくさんの税金を納めるのが事業主にとっての使命であり喜びです。
がんばりましょう！  

不動産管理会社を開業するためには、とにかく「多くの管理物権を取得する」ということに限ります。

ですが、開業したての新しい信用のない会社にポンとたくさんの物件管理を依頼するような奇特な大家さんは少ないことでしょう。

管理会社は不動産業の中でも安定した業種ですが、新規に開業しようと思ってもなかなかできるものではありません。
清掃業、リフォーム業でたくさんのお客さんから物件管理を依頼されたことがある、不動産管理会社で永く働いていて地元のたくさんの大家さんから信頼が厚い、などといった特殊なケースがなければなかなか難しいものです。

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初めは賃貸仲介でがんばって、たくさんの客付けをできるようになれば、いろいろな大家さんと接する機会も増えてくるので、まずは

賃貸仲介→管理物件取得

といった地道な方法が一番硬いやり方であることは間違いありません。  

不動産会社といっても、不動産賃貸仲介専門、売買仲介専門、競売代行、大家業、管理会社など、実に様様な業種があります。

ですが、一般的に言って不動産業のうまみというのは自社管理の物件を増やして安定収入を積み上げていくことです。

賃貸仲介は客数は多いが、繁忙期とそれ以外の売上の落差が激しい、一つ一つの取引の売上が小さいので非常に手間がかかります。
売買仲介は成約すれば大きいが、見込み客を見つけることが難しい。

賃貸仲介、売買仲介専門という会社は、現在の日本のような不景気になるとガクッと売上が落ちます。

一方、不動産管理会社というのは新規のお客さんが少なくても、管理物件から継続して発生する管理料、リフォーム代金、更新料、契約手数料などといった安定収入を見込めることができます。  

宅建試験は学生などでも取っている方がいるので、不動産業の実務経験はなくても、資格を有効活用したいと考えている人は多いようです。

ですが、不動産業は長年の経験と人脈が大きくものをいう世界なので正直なところ資格だけで独立できる業界ではありません。

しかし、独自の「何か」を持っていれば独立開業してもやっていけるというのはすべての業種に言えることです。

たとえば、自分でホームズやヤフー不動産のようなポータルサイトを構築する能力があって、それを地域密着型不動産会社に有効に使ってもらえる方法が明確にイメージできてる、ということであれば、不動産業ではなくても不動産業に付帯するビジネスを作ることができます。

まあ、小さい会社もしくは個人から起業をもくろんでいる人にとっての命綱は、あなたの「頭」だけですので、自分を信じてやってみましょう。


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不動産会社の開業資金と運転資金についてはいろいろと考え方があります。

1000万円用意したのに開業してからすぐに底をついてしまったという人や開業資金100万円で携帯電話だけで充分に稼いでいる人もいます。

大体サラリーマンから独立する人は300万円くらいで開業している方が多いです。

3年間くらい不動産会社で働いて、300万円をためて開業にいたるわけですが、いかんせん300万円という金額は多いようで少ないです。
開業時の事務所や広告の費用を考えると運転資金がなくなる状態ですので、300万円にプラスして国金などで開業資金の融資を受けた方が安心です。


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不動産業というと扱う金額が大きく、一回の取引における利益が非常に大きいので開業を考えている方は数多くいらっしゃると思います。

実際に社会の景気がよくなれば不動産業者はタケノコのごとくわさわさと発生して、景気が悪くなるとがっさりいなくなります。

開業資金、設備投資などもあまり必要ではないので開業には手軽な業種といえます。

ですが、簡単に開業ができることと事業を軌道に乗せるのはまったく別の話です。

古い地縁や人脈などで大きな取引になるケースが多い不動産業はマニュアル化が困難な業種です。

独立して成功する方法は2つあります。

・まずは不動産会社に就職して経験をつむ。そこで事業成功のノウハウを盗む。
・不動産会社でもあまり経験を必要としない分野などに特化して効率的に事業を進める。

前者は昔ながらの不動産屋、後者はエイブルやハウスコムなどの比較的新しい賃貸仲介会社。
どちらにしても独自の工夫がなければ先は見えていますね。